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这就是为什么我认为房价只涨不跌的原因

发布:管理员 发布日期:2018-10-15 点击数:269

这就是为什么我认为房价只涨不跌的原因

中国居,大不易。房价高企带来源源不断的话题,人人谈房色变。其中有这么一类人——说起房价他们能突然“暴躁?#20445;?#24616;气冲天,像个愤青?#35805;?#22320;指责关于高房价的一些吗,仿佛骂完之后房价就能降下来一样。对于这部分人,引用一些网络论坛上的一些观点讨论一二。
以下内容来自惠州西子论坛网页@男人是泥的观点:
其实这些愤青(甚至是喷子)之所有会愤,无非是因为买不起房,自己买不起也试图影响一些人不购房,在网络上叫嚣着发泄怨气。这实质上是幼稚和无知的表现,我们从下面这几个情况来加以说明:
1.房价高与低,要分人?#22836;?#22478;市。当然,现在全国房价整体是过高的。但是我们也要看到现在房价高并不代表未来就不会更高,明知房价还会往上走却依然还要试图靠?#26032;?#30340;方式将房价降下来,未免有些自欺欺人了。同时,不同档次不同承受的人,在看房价的时候,自然就会有不同的标准。以全国600多个城市来说,惠州的房价刚?#20040;?#21040;全国的平均线,整体房价还算理性。
2.很多人把房价上涨的锅全都推给房地产炒作,我认为这不客观。房价上涨固然存在炒作因素的推波助澜,但影响房价上涨的因素有很多,包括成本、供需、调控等。以最近10年来看,惠州的地价涨幅是400%,人工成本涨了多少?材质成本涨了多少?税收又涨了多少?
记得10年前,一个快餐5元到处都是,而?#20063;?#33394;还不错。现在随便一个快餐,都得10元以上,好一点基本是15元起步,这其中的有通货膨胀你?#33267;?#35299;多少?他们为什么不去喷这10年来涨价厉害的其它东西,而猛烈的喷房价呢?这是因为这个房价所占的基数大,付出的成本太高所致。再就是就是中国人对房子的房子情结,总认为有一个房子,才有一个家。
3. 房地产的暴利行业吗?(我这里指的是房地产开发商)我们可以通过房地产上市公司公开的财务显示:开发商的利润并不像?#35805;?#20154;认为那么高。以行业龙头万科为例,在高峰的时候,净利润也不过20%,而在低迷的时候,也就是5%不到,以中国房地产走牛的最近十年算,平均也就是10%,远低于银行,互联网,酒业,食品等等行业的利润水平。
那么为什么看起来开发商的利润很高呢?这是因为开发商的算成本的时候,把开发商缴的税收全加在房价上,一个楼盘从地皮到建筑成本再到销售,这里面的税很多消费者并不清楚,有些开发商公开说过,这里面光盖章,就得?#19988;话?#22810;个,这是什么概念你清楚?你看到的是好像开发商的利润很高,但是你没有看到的是这个税收都收了多少了?这部份利润,其实都不是入了开发商的腰包,而是入了ZF的腰包,只是由开发商代收罢了。
简单的举个例子给大家:?#28909;?#22868;驰宝马,在外国为什么卖那么便宜,20-30万的车。在国内卖上百万,那么我们看的时候,是不是以为4S卖车就很赚钱?利润很高?其?#30340;?#20080;?#35805;?#22810;万的车,?#33756;?S收了你100多万,但是其中有70万可能是4S代ZF的收的税罢了,并不是进4S的腰包,而是进了ZF的腰包。而很多4S卖车基本都没有赚钱,他们赚的反而是后期的维护配件方面的钱。当然,进口税要比国内税多得多。
4.那?#28909;?#24320;发商没?#24515;?#20040;丰厚的利润,那为什么中国这十几年来,中国开发商发展如?#25628;?#36895;,壮大呢?
其实这里面说到了负债率。几乎所有的开发商的开发楼盘的时候,都用上了杠杆。也就是我们所说的从银行贷款按揭的方式。一家公司负债越多,证明他们利用的杠杆越厉害。?#28909;?#19968;家开发商利用本金1亿元,就可以开发一个十亿的楼盘。这里面90%是动用了银行的钱。如果按行业10%的利润算,十亿的净收润就是一亿元。对应的本金部份,收益达到100%,那如果是开发一个100亿的楼盘呢?或者同时开发十个十亿的楼盘呢?这样算下来,这个收益就非常可观了。?#35805;?#24320;发商都是100亿以上的水平,如果按?#35805;?0亿做过不动产,?#35805;?0亿拿出来投资,这里面可能敲动的资本可达到450亿。按年10%收益。就不得了了。
当然,除了这个利润水平。开发商最大的另一个收益是从享土地涨价。(这里面也涉及到一些腐败方面的问题,这个就不去谈了)
5.我们理清楚这些基本的东西之后,我们就会发现,这房价要跌,要调,能调到那里去?除非你不要这个行业发展。一方面,开发商的利润也并不高,那么要他们去亏本卖,显然不可能的。那唯一能做的只有压,?#24067;?#26159;说让它保持在某一个阶段的合理区域内。但是这个合理的区域是有前提的,即是地价不再涨,人工成本不再涨,建筑材料成本等不再涨,税收不再涨等。这其中任?#25105;?#20010;因素,都会导致到房地产再次上涨的可能。因为企业不是慈善机构,?#38750;?#21033;润是一个企业正常发展的生存法则。
总结:
从上面这些我们可以看到,为什么多年来房地产的调控,都成空调的主要原因。因为在调控时,成本并没有随之降下来,反而越来越高,那么在成本越来越高的情况下,你要房价跌下来的可能性有多大?我们通常说面包越来越贵,然后你就只去调只卖面包的?那人家的面包也利润也并不高啊。为什么不去先调做面面粉呢?这就涉及到地方的财政收入部份了。这才是我们需要反思的,需要去客观看到的真实调控部分的。
在每波调控中,当楼市可能存在一定程度的下跌的时候,不需要多,只有10%以上下跌?#21344;洌?#24456;多开发商就处于亏损的边缘了,如果高于20%,开发商就开始会出现破产了,所以这一点可以看得出来,开发商的利润事实并不高,如果高,也不至于跌个20%就会破产。
首要是ZF态度,这个态度就是地皮,?#37096;?#20197;说是我国根深蒂固的土地财政制度。地价是房地产成本的最主要组成部分。一些常年依?#20302;?#22320;财政来创收和做功绩的地方ZF需要依靠维持甚至调高地价来增加经济收入,土地财政制度一日不改革,房地产永远也跌不下来了,甚至在下跌的时候,ZF还得去扶。
其次是高昂的税收,其实这也是成本的问题,税收少了,房地产成本才会少,房价才有可能下跌。
最后是天量的信贷情况,也就是通胀的源头。如果继续放出天量的信贷,那么毫无疑问,伴随而来的就是物价的上涨,当物价上涨,钱币也就是随之贬值。那么在银币的贬值无法避免的时候,市场中的资金自然就?#38750;?#25239;通胀的对象。
遗憾的是:在中国,除了房地产,可真找不出比房地产更可靠更现实的抗通胀对象了。所以这个游戏,未来还得继续玩。至少在十年内,你看不到有实质上房价下跌的可能。这才是我一直看涨的原因。

 

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