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楼市冰封?送你一份实操性最强的买房指南!

发布:管理员 发布日期:2018-10-15 点击数:202

1998年住房市场化改革以来,楼市第一次遭遇如此之多的限制,买房投资首度面临如此之多的不确定因素,这意味着过往的楼市投资逻辑都将不再适用。
 
暴涨时代的逻辑简单且粗暴,买到就是赚到,这是全民共识;暴跌时代的逻辑也很简单,任其降价打折,我自岿然不动。唯有冰封模式,前进后退皆不得,买与不买都两难。
 
越是到了转折时刻,越需要专业判断。越是到了变局关头,也需要理性分析。这篇文章,既是对楼市冰封模式的全面解读,也是具有实操价值的买房投资指南。

趋势
房价永远涨,但中间会玩过山车

这是我们对历史经验的总结,也是对楼市周期循环往复的根本判断。
 
站在房价暴涨的山峰,每个人都能得出“房价一直涨”的结论。但事实上,房价并非“只涨不跌?#20445;?#21382;史上的几次调整,让不少人胆战心惊。
 
全国范围的大调整,第一?#38382;?/span>2008年,受金融危机影响,被后来的四万亿大投资所拯救;第二?#38382;?014年,被“涨价去库存”和“棚改货?#19968;?#25152;挽回。
 
至于区域崩盘,案例更不少。最早的一?#38382;?/span>1990年代的海南大崩盘,“天涯海角烂尾楼”的景观晒了许多年,直到10年后海南旅游岛规划出台,方才得到缓解。

最近的一?#38382;?/span>2011年的温州民间借贷危机,带动楼市泡沫破裂。温州房价直接腰斩,直到这一轮,还没回到当初的顶峰。
 
即使房价一直涨,一次大跌?#19981;?#35753;许多人回到原点。
 
香港可谓一直涨的典型,但1997-2003的大跌,让无数人沦为?#26696;?#36164;产者”。房价最高下跌70%以上,弃房断供屡见不鲜。

即?#36141;?#26469;房价一路上涨,有多少普通家庭能撑过这几年?又有多少高杠杆者能全身而退?

没有对抗风险的能力,那就不要随意去对赌风险。
 
所以,即便房价一直涨,闷头进去买房的逻辑,也不是在所有时候都适合。当市场出现调整信号时,无论多谨慎都不为过。
 

环境
内外压力叠加,楼市冰封是必然选择

要想了解楼市为何被全面冰封,必须要明白大环境正在发生何种变化。
 
对外,美国拿出了“减税加息缩表”的三板斧,全球资金回流,带来人民币贬值和资?#23601;?#27969;的双重压力;与?#36865;?#26102;,贸易争端一直未有缓解,出口?#38382;?#21463;到影响,经济下行压力进一步加剧。
 
对内,居民杠杆?#21490;?#20493;,高房价已经对消费形成挤压效应,房地产领域的金融风险也处于事实上的高位。经济下行、消费不振、老龄化危机同时到来,整个市场面临前所未有的重负。

正是在这?#30452;?#26223;下,楼市调控不?#38686;?#30721;。既要限制需求,也要限制供给,更要限制整个市场的自?#23665;?#26131;,既要防范资金快进快出造成的剧?#20063;?#21160;,也要防范楼市风险波及到整个经济体中。

一言以蔽之,楼市冰封,以时间换空间,防范风险,为长效机制落地提供可能。
 
这?#30452;?#26223;下,楼市的玩法已经发生变化。政策鼓励你冲的时候,就不要犹豫;当政策一而再再而三喊停的时候,就要多看看前后了。
 

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提醒
限售冻房的风险要谨防
 
这一轮楼市调控,最大的利器是限售。
 
限售,让房子暂时失去流动性,从而提高炒房的时间成本,将投机资金封堵在楼市,同时减少市场下行时的?#36164;?#21387;力。
 
从厦门开始,目前全国已经60多个城市加入限售大军,几乎包括所有的一二线热门城市,还有一些高热不退的三?#21335;?#22478;市。

限售时间一般是两年和三年,部分城市还有5年,但实际楼市冰封的时间要长很多。
 
因为限售多是从拿到房产证之日开始算起,而从签约到拿到房产证一般还有一到两年的时间,实际限售周期可能长达四五年之久。
 
四五年时间,什么都有可能发生。千万不忽视了时间的力量。
 
资金有时间成本,更有风险成本,这是所有投资者都必须考虑到的。
 

城市
一二线要熄火,三?#21335;?#20250;地震
 
一二线与三?#21335;?#30340;楼市逻辑完全不同。
 
一二线拥有产业集聚、人口流入和资金汇聚的优势,而三?#21335;?#24448;往都是经济增长乏力、人口资金?#20013;?#27969;出之地。
 
同样是放水,降准降息就能激活一二线楼市,而三?#21335;?#24517;须依靠“棚改货?#19968;?#36825;样的定向放水才能?#26194;Α?/span>
 
如今,货币虽然再度放松,但资金被严禁流入楼市,房企在资金流压力之下,开始用脚投?#20445;?#20840;国已有超过800宗土地流?#27169;?#20854;中不乏一二线城市。
 
至于三?#21335;?#22478;市,本就是棚改货?#19968;?#32467;的果。三?#21335;?#25151;价上涨,其实就是以棚改之名定向放水的结果。

如今棚改货?#19968;?#27491;在熄火,棚改新增贷款不断萎靡,棚改货?#19968;?#23433;置正在退?#20445;?#26377;城市甚至已经全面停止“涨价去库存”。
 
棚改货?#19968;?#19968;旦熄火,三?#21335;?#27004;市就彻底终结。我们的结论是:过去越?#19988;?#36182;棚改货?#19968;?#30340;城市,受到的影响就越大。

 

退一步讲,按照最乐观的估计,棚改货?#19968;?#36824;能勉强维持,那么2020年也是三?#21335;?#22478;市最后的关口。
 
因为,2020年是全国棚改?#23637;?#20043;年。
 

区域


没有支撑的远郊区跌得最快
 
在楼市冰封期,衡量买房投?#23454;?#26631;准,不再是哪个区域涨得更快,而是哪个区域最能抗跌。
 
城市如此,城市内部也是如此。

显然,一无?#25293;?#20108;无产业三无人口支撑的远郊区,必然率先开启下跌步伐。即便有?#25293;?#28818;作的远郊区,也要看这些?#25293;?#26368;终能否落到实处,否则靠?#25293;?#28818;作支撑起的上涨,也最容易高位?#20262;梗?#19968;地鸡毛。
 
要知道,在楼市上行期,无论是中心城区?#25925;?#20559;远郊区,都是实现同等程度的上涨,这是普惠行情的体现。
 
但在楼市下行中期,中心城区有学位、医疗、交通、人流等?#24067;?#26465;件的支撑,一般不会轻易下跌,而远郊区到处都是新房,又缺乏人口流入,二手房根本就没人接盘。
 
什么?#24615;?#37066;区?只要夜晚去看看亮灯率一清二楚,没人居住的区域,靠谁来接盘?
 
事实上,在?#26412;?#19978;海、广州、杭州等地,楼市已经开始高位盘整,而盘整都是从远郊区开始的。
 

开发商


小开发商的房子尽量不要买
 
这句话完整来说是:小开发商的房子尽量不要买,大开发商的房子也要?#31895;?#37327;。
 
为什么这?#27492;担?#20027;要原因在于,当楼市资金链?#25112;?#20043;后,小开发商有跑路的风险。而大开发商的融资渠?#32769;嘍越?#22810;,受到的影响相?#36234;?#23569;,应对风险的能力更强。
 
?#25105;?#30340;原因是,在限价政策束缚之下,开发商普遍都有偷工减料的动力,房屋质量难以保障。这方面,大开发商的问题也不少,但小开发商会更加泛滥。
 
?#36865;猓?#19982;小开发商相比,大开发商?#29616;?#24230;更高?#19981;?#26356;顾及名声,即使出现问题,?#19981;?#26356;容易组织维权,维权的声音更能得到社会舆论的关注和声援。
 
这是最现实的考虑。
 

房地产税


只有一套房的不用太担心
 
房地产税的到来是大概率事件。

目前,住房信息联网、国地税合并、70年产权自动续期、赋予地级市以立法权,这四大准备工作已经完成,开征房地产税已无?#38469;?#38556;碍。

从法律上讲,税收法定,房地产税要在全国人大进行审议,快则今年年底,慢则五年以内。


不过,房地产税草案尚未出台,但从已透露的各项信号不难认定,房地产税不会一刀切,也不会对所有家庭都征收。

无论是按?#23637;使?#20363;,?#25925;?#23448;方已经透露的信息,我们都不难得出两个判断:
 
一是房地产税会分步推进,一二线城市首当其冲,三?#21335;?#22478;市未必会征收。
二是房地产税会设计一定的免征面积,最好的情况是首套免征,最差的结果也是每个家庭都有一定的免征面积。
 
换句话说,对于只有一套房的刚需,房地产税根本就不是需要担心的事情。

 

学位房


刚需中的刚需
 
这两年,虽然租购同权的声音一浪高过一浪,但是雷声大雨点小,学位房依旧是刚需中的刚需。

一方面,中国?#39029;ざ越?#32946;的重视前所未有,最直观的体现就是培训机构的野蛮生长,即便政策连番打压都阻挡不了?#39029;?#30340;“抢跑”心理。
 
另一方面,无论是广州推出的?#30333;?#36141;同权?#20445;故潛本?#20934;备试行的“学区房?#20445;?#30701;时间都难?#26376;?#22320;。



教育焦虑越是根深蒂固,学位房的需求就越坚挺,楼市冰封期无法改变这一趋势。
 

刚需


拿好现金,等待入场
 
在楼市咨询里,经常听到一句话:“是刚需就买”。
 
这话只有一半正确,另一半完全是不负责任的说辞。刚需的钱也是钱,相比于投资者,刚需的钱往往来自于六个钱包,更需要慎重。
 
从结果论的角度看,刚需自然是?#30342;?#20837;场越好,但谁也没有上帝的全能视角。尤其是在各种风险都叠加而来时,再鼓励刚需闷头入场,显然是不负责任的。
 
那么,对于尚未购房的刚需来说,楼市冰封期,或许是难得的入场时期。
 
一方面,限价摇号政策,强制让开发商让利于业主,这是少有的保护刚需的举措。限价让一手房价格?#23545;?#20302;于市价,而摇号又优先向无房的刚需进行倾斜。所以,只要一手房与二手房之间存在20%以上的套利空间,刚需都不妨直接介入。
 
另一方面,对于换房群体来说,最好的时机正是市场稳定之时。房价暴涨,担心踏空;房价暴跌,?#20540;?#24515;买在高点。只?#24615;?#25151;价高位盘整时,才会有充分的时间进行选择,买方市场里没有?#21482;?#20043;说。
 
这个时机,正是从郊区到中心城区、?#27704;?#30772;小到新房次新房、从普通房到学位房的最好选择。
 

未来


?#30830;?#26494;的声音再起来
 
请记住我?#24378;?#22836;说的,楼市是有周期性的。


短期来看,如果基建不能有效提振经济增长,仍有可能重回放水刺激房地产的?#19979;貳?/span>
 
具体的信号可以关注这两个方面,

一是各地呼吁取消限购的声音此起彼伏;
二是房企融资渠道悄然放松,房贷利?#26102;?#24341;导往?#20262;摺?/span>
 
长期来看,出生人口下滑,老龄化日益严峻,这是拖累房价上涨的根本因素。但城镇化还有推进空间,放水式刺激还有可能被一再拾起,房价仍有往上走的可能。
 
至于崩盘,根本不用操心。如果大崩盘真来了,那受影响的就不只是房地产了。

回到现实,回到当下,楼市冰封期,多看少动,守好现金,等待时机。 

 

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